เช่าทรัพย์กับภาษีอากร

ความหมายของ “เช่าทรัพย์” 

     เช่าทรัพย์สินเป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่ง ที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ความว่า “อันว่าสัญญาเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” แสดง ให้เห็นว่าสาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์สินมีอยู่ 4 ประการ คือ 

     1.เป็นสัญญาที่มีบุคคล 2 ฝ่าย คือ

     ผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นบุคคลที่ตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินโดยได้รับค่าเช่าตอบแทน กับผู้เช่าอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นบุคคลซึ่งได้ใช้หรือหรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน โดยตกลงจะชำระค่าเช่า

     2.ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง 

     สัญญาเช่ามิได้มีขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าแต่มีวัตถุประสงค์ที่จะให้ผู้เช่าได้ครอบครองทรัพย์สินที่เช่า เพื่อที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น โดยหลักแล้วผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า และเมื่อผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าแล้ว จะโต้เถียงว่า ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจให้เช่าไม่ได้ 

     3.ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น

     สัญญาเช่าทรัพย์สินเป็นสัญญาต่างตอบแทนเนื่องจากว่าคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายต่างมีหนี้ตอบแทนกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่า ได้ใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าโดยได้รับค่าเช่าเป็นการตอบแทน ในทางตรงกันข้ามฝ่ายผู้เช่าซึ่งเมื่อได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ก็มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าเช่า หากสัญญาเช่านั้นไม่มีการจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทน ก็อาจไม่ใช่สัญญาเช่า แต่อาจเป็นสัญญาอื่น เช่น สัญญายืม หรือหากเป็นการให้อยู่ในอาคารโดยไม่คิดค่าเช่าก็เป็นเรื่อง สิทธิอาศัย เป็นต้น

     4.การเช่านั้นมีกำหนดระยะเวลาจำกัด

     การเช่าทรัพย์สินจะต้องมีการกำหนดระยะเวลาในการเช่าเสมอ ซึ่งคู่สัญญาอาจตกลงกันได้เป็น 2 ลักษณะคือ อาจกำหนดเป็นชั่วโมง วัน สัปดาห์ เดือน หรือปี ก็ได้ หรือจะกำหนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่าก็ได้ แต่อย่างไรก็ตาม หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จะกำหนดระยะเวลาการเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ถ้ากำหนดไว้เกินกว่า 30 ปี สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้เสียเปล่าหรือตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด ยังคงใช้บังคับได้แต่ให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนด 30 ปีแล้วคู่สัญญาอาจต่อสัญญาเช่ากันต่อไปอีกก็ได้ แต่กำหนดระยะเวลาที่ต่อออกไปจะต้องไม่เกิน 30 ปี ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์

 หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่าทรัพย์สิน

     เพื่อให้ง่ายต่อการทำความเข้าใจ ควรจะได้มีการแบ่งทรัพย์สินที่เช่าออกเป็น 2 ประเภท คือ สังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

•       การเช่าสังหาริมทรัพย์ กฎหมายมิได้กำหนดว่าจะต้องทำตามแบบหรือจะต้องทำตามหลักเกณฑ์อย่างหนึ่งอย่างใด ดังนั้น แม้ตกลงเช่ากันด้วยวาจาก็สามารถทำได้และมีผลผูกพันคู่สัญญา 
•       การเช่าอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดหลักเกณฑ์แตกต่างกันออกไปตามกำหนดระยะเวลาของการเช่า กล่าวคือ 

     1.กรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี และไม่ได้กำหนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่า ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ 

     2.กรณีเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลา 3 ปีขึ้นไป หรือการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี 

     3.กรณีเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีการกำหนดระยะเวลาเช่ากันไว้ หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับได้เพียง 3 ปี

     หน้าที่ของผู้ให้เช่า

     ผู้ให้เช่ามีหน้าที่สำคัญคือ ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่า นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้มีหน้าที่อื่นๆ อีก เช่น ต้องออกค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาจำนวนครึ่งหนึ่ง ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินที่เช่า

     หน้าที่ของผู้เช่า

     ผู้เช่ามีหน้าที่สำคัญคือ ต้องชำระค่าเช่าและกฎหมายยังกำหนดให้มีหน้าที่อื่นๆ อีก เช่น ต้องออกค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาจำนวนครึ่งหนึ่งหน้าที่เกี่ยวกับการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่า หน้าที่ในการสงวนรักษาและดูแลทรัพย์สิน หน้าที่คืนทรัพย์สินที่เช่า

     เนื่องจากภาระภาษีอากรจากการเช่าทรัพย์มีด้วยกันหลายประเภท ดังนั้น ผู้เขียนจึงได้นำเสนอโดยแยกเป็นรายประเภทภาษี ดังนี้

     ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

     เงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน เป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งผู้มีเงินได้จะต้องนำค่าเช่าที่ได้รับจริงไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่นเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีภาษี โดยจะต้องทำการคำนวณภาษีและยื่นรายการด้วยแบบ ภ.ง.ด.90 ภายในเดือนมีนาคมของปีถัดไป และนอกจากนี้ยังคงมีหน้าที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้ครึ่งปีอีกด้วย โดยต้องคำนวณภาษีและยื่นรายการด้วยแบบ ภ.ง.ด.94 ภายในเดือนกันยายนของปีภาษีนั้นๆ 

     สำหรับจำนวนเงินได้พึงประเมินที่ได้จากการให้เช่าทรัพย์สินนั้น แม้ว่าในการจัดเก็บภาษีเงินได้ผู้มีเงินได้จะต้องเสียภาษีจากเงินได้พึงประเมินที่ได้รับจริง หรือกล่าวได้ว่าเป็นการใช้เกณฑ์เงินสดในการเสียภาษีก็ตาม แต่สำหรับ เงินได้พึงประเมินจากการให้เช่าทรัพย์สินนี้ แม้ว่าผู้มีเงินได้จะได้รับจริงเท่าใดก็ตามแต่หากเจ้าพนักงานประเมินมีเหตุอันควรเชื่อว่าเป็นเงินได้ที่ต่ำกว่าความเป็นจริงก็มีอำนาจที่จะประเมินเงินได้ตามจำนวนเงินที่ทรัพย์สินนั้นสมควรให้เช่าได้ตามปกติ ซึ่งเป็นตามมาตรา 40(5) วรรค 2 แห่งประมวลรัษฎากร 

     ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั้น ผู้มีเงินได้สามารถหักค่าใช้จ่ายสำหรับเงินได้พึงประเมินประเภทค่าเช่าทรัพย์สินได้ 2 วิธี คือ อาจหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามอัตราที่กฎหมายกำหนด หรือจะหักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควรก็ได้

     ในเรื่องภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานี้ ในทางปฏิบัติจะพบว่านอกจากที่ผู้เช่าจะจ่ายเงินได้ค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าแล้ว ยังมีการจ่ายเงินกินเปล่า หรือเงินแป๊ะเจี๊ยะ เงินช่วยค่าก่อสร้าง หรืออื่นๆ แล้วแต่ว่าจะเรียกอย่างไร ซึ่งบรรดาเงินที่ผู้เช่าได้จ่ายให้นี้ถือเป็นเงินได้พึงประเมินที่ผู้ให้เช่าได้รับจากการให้เช่าทรัพย์สินทั้งสิ้น ซึ่งแน่นอน ผู้ให้เช่าซึ่งเป็นผู้มีเงินได้จะต้องนำไปรวมกับเงินได้อื่นเพื่อคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในปีภาษีที่ได้รับเงินได้พึงประเมินนั้นทั้งจำนวน

     ภาษีเงินได้นิติบุคคล

     บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่มีรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน จะต้องนำไปรวมคำนวณเป็นรายได้ในการคำนวณกำไรสุทธิ โดยค่าเช่าที่ได้รับตามสัญญาเช่าเกิดขึ้นในรอบระยะเวลาบัญชีใด แม้ว่าจะยังไม่ได้รับชำระในรอบระยะเวลาบัญชีนั้น ก็ต้องนำมารวมคำนวณเป็นรายได้ในรอบระยะเวลาบัญชีนั้น ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร และสามารถนำค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับรายได้นั้นมาถือเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิในรอบระยะเวลาบัญชีนั้นเช่นกัน

     สำหรับเงื่อนไขในการคำนวณกำไรสุทธิสำหรับบริษัทที่มีรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน  ก็คงไม่แตกต่างไปจากบริษัททั่วไป กล่าวคือ จะต้องคำนวณกำไรสุทธิให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่บัญญัติในมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งแน่นอนหากเป็นกรณีที่บริษัทให้บุคคลอื่นเช่าทรัพย์สินโดยไม่คิดค่าเช่าหรือคิดค่าเช่าต่ำกว่าราคาตลาดแล้ว   เจ้าพนักงานประเมินก็มีอำนาจที่จะกำหนดค่าเช่านั้นตามราคาตลาดได้ ทั้งนี้ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร

      ภาษีมูลค่าเพิ่ม

     การประกอบกิจการให้เช่าทรัพย์สิน ถือเป็นกิจการให้บริการที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

     ในเรื่องการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มหรือการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มนี้ หากเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จะได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 81(1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร   นั่นก็หมายความว่าเมื่อเป็นกิจการที่ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มแล้ว ผู้ประกอบการก็ไม่มีสิทธินำภาษีซื้อไปใช้เป็นเครดิตภาษีด้วย ประเด็นสำคัญประการหนึ่งที่ควรต้องพิจารณาคือการให้บริการใดเป็นกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องไม่ลืมว่าเอกเทศสัญญาที่เรียกว่า “เช่าทรัพย์”จะต้องได้ความว่าผู้ให้เช่าได้ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่านั้นแก่ผู้เช่าเพื่อใช้ประโยชน์ในช่วงเวลาที่ตกลงเช่ากัน ดังนั้น หากเป็นกรณีที่มิได้มีการส่งมอบทรัพย์สินที่เช่ากันแล้ว ก็ไม่อาจเป็นการเช่าทรัพย์ ซึ่งเมื่อไม่ใช่เป็นการให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วจะอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

      ประเด็นที่ควรต้องพิจารณาเพิ่มเติมก็คือ ภาษีซื้อจากการเช่าทรัพย์สินสามารถนำมาใช้เป็นเครดิตภาษีได้หรือไม่ ในเรื่องนี้จะต้องพิจารณาหลักกฎหมายภาษีมูลค่าเพิ่มก่อนว่าผู้ประกอบการจดทะเบียนสามารถนำภาษีซื้อจากการประกอบกิจการมาใช้ได้ เว้นแต่จะเป็นภาษีซื้อที่ต้องห้ามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 82/5 แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้น ในกรณีภาษีซื้อจากการเช่าทรัพย์สินผู้เช่าที่เป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนจึงสามารถนำไปใช้เป็นเครดิตภาษีได้ เว้นแต่เป็นภาษีซื้อต้องห้าม เช่น ภาษีซื้อจากการเช่ารถยนต์นั่งและรถยนต์โดยสารที่มีที่นั่งไม่เกิน 10 คน ตามกฎหมายว่าด้วยพิกัดอัตราภาษีสรรพสามิต ผู้ประกอบการจะไม่สามารถนำมาหักในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 82/3 แห่งประมวลรัษฎากรได้ เนื่องจากเป็นภาษีซื้อต้องห้ามตามมาตรา 82/5(6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 2(1) ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม (ฉบับที่ 42)ฯ ลงวันที่ 29 ธันวาคม พ.ศ. 2535 แต่อย่าลืมว่าภาษีซื้อดังกล่าวไม่เป็นรายจ่ายต้องห้ามในการคำนวณกำไรสุทธิตามมาตรา 65 ตรี (6ทวิ) แห่งประมวลรัษฎากร หรือเป็นภาษีซื้อจากการประกอบกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นกิจการที่ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม เป็นต้น

     อากรแสตมป์

     เฉพาะแต่สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นหรือแพเท่านั้น ที่อยู่ในบังคับต้องเสียอากรแสตมป์ ซึ่งผู้มีหน้าที่เสียอากรแสตมป์คือผู้ให้เช่า โดยคำนวณอากรแสตมป์ที่ต้องเสียในอัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าทุกจำนวนเงิน 1,000 บาท หรือเศษของเงิน 1,000 บาท แห่งค่าเช่าหรือเงินกินเปล่าหรือทั้งสองอย่างรวมกันตลอดอายุการเช่า ซึ่งหากสัญญาเช่าใดมิได้กำหนดอายุการเช่า ก็ให้ถือว่ามีกำหนด 3 ปี และหากสัญญาเช่าฉบับใดครบกำหนดอายุการเช่าแล้วผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และให้ผู้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงและมิได้ทำสัญญาใหม่ ให้ถือว่าสัญญาเช่าเดิมนั้นได้เริ่มทำกันใหม่ โดยไม่มีกำหนดอายุการเช่าต้องเสียอากรภายในสามสิบวัน นับแต่วันที่ถือว่าเริ่มทำสัญญาใหม่นั้น

     อย่างไรก็ดี ประมวลรัษฎากรได้ยกเว้นไม่ต้องเสียอากรสำหรับการเช่าทรัพย์สินใช้ในการทำนา ไร่ สวน

สำหรับวิธีการเสียอากรแสตมป์นั้น หากเป็นการเช่า 2 กรณีดังต่อไปนี้

     1.การเช่าที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หรือแพ ที่รัฐบาล องค์การของรัฐบาล เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การบริหารราชการส่วนท้องถิ่น เป็นผู้เช่า และ

     2.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ตามลักษณะแห่งตราสาร 1. แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์

     ผู้มีหน้าที่เสียอากรแสตมป์จะต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์ตามมาตรา 103(3) แห่งประมวลรัษฎากร ไม่มีสิทธิชำระอากรด้วยวิธีการปิดแสตมป์อากรลงบนตราสารหรือด้วยวิธีการใช้แสตมป์ดุนแต่อย่างใด

 ที่มา : www.pattanakit.net